lu 

Проведение проверки юридической чистоты сделки

 

 

Под юридической чистотой недвижимости подразумевается совокупность юридически значимых обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии при всех ранее проведённых гражданско-правовых сделках с ним нарушений законодательства или нормативных актов.

Под юридической чистотой сделки подразумевается юридически значимые обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии при её совершении нарушений законодательства или нормативных актов.

Недвижимость является юридически чистой только тогда, когда юридически чиста каждая проведённая в отношении её сделка.

Юридически выверенный договор - это гарантия успешного достижения доверителем стоящих перед ним целей, а также эффективный инструмент защиты его прав и законных интересов.

Непродуманный договор всегда влечёт за собой возникновение проблем в гражданско-правовом отношении. 

В случае, например, если продавец  является собственником недвижимости, он предоставляет подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве наследования квартиры и другие документы. Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами документы, включая даже паспорт самого продавца.

При проверке указанных документов добросовестный продавец обычно помогает покупателю при поездках в отдел внутренних дел, выдавший паспорт, нотариусу, зарегистрировавшему договор на передачу права на квартиру, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве собственности. Проверяется наличие прав других лиц на продаваемую квартиру, в том числе и лица не проживающие и не зарегистрированные в ней, а также письменное согласие на продажу от указанных лиц.

В случае если продавец выражает несогласие с проверкой подлинности документов или всячески затягивает их предоставление, то покупатель должен распрощаться с таким продавцом, чем быстрее, тем лучше.

Предложение по «срочной» или «дешёвой» продаже должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге - незаконной. Использование фальшивых документов – принесёт только ущерб, при этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном копировальном аппарате, при этом нередко производится подделка паспорта собственника. Поскольку документы в порядке у нотариуса, как правило, не возникает сомнений и он заверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят чаще, когда квартира оказывается во временном пользовании злоумышленников.

 

Для проведения сделки по покупке квартиры покупатель должен иметь паспорт, согласие супруга и деньги. Согласие супруга оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. К установленному сроку к сделке должны быть готовы обе стороны, как это предусмотрено авансовым соглашением. Просроченный паспорт или иная заминка могут обернуться потерей покупателем внесенного аванса.

Для покупателя главным является вопрос проверки юридической чистоты квартиры. Оснований для признания сделки недействительной не мало, это например, несоответствие сделки закону, подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц; мошенничество; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы этого не допустить, необходимо контролировать процесс подготовки продавцом пакета документов на сделку. Пакет указанных документов заранее не подготовишь, так как срок действия большей части справок ограничен одним месяцем и даже меньше, для их получения требуется потратить время и деньги. Необходимо изучить каждый полученный документ, каждую справку, в них не должно быть противоречий. Необходимо проверить также обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. sdr

Рекомендуем покупателю:

- убедиться в законности получения справок и документов;

- удостовериться в том, что продавец квартиры является её собственником;

- узнать об обременении данной квартиры (аренда, ипотека, арест) третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру;

- получить в организации, управляющей домом, расширенную выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо зарегистрированные в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли;

- узнать о фактах, если были, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие её собственниками;

- убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учёте в ПНД и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учётом;

- убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, в места лишения свободы, в дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства;

- убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию;

- установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом;

- убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки;

- убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписывать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры;

- убедиться, что недвжимости не угрожает снос, реконструкция, подтопление.

 

Для того чтобы произвести все указанные действия, необходимо непосредственное участие собственника квартиры. В случае если собственник возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше отказаться от приобретения такой недвижимости.

К сожалению, даже в случае соблюдения всех мер предосторожности не гарантирует покупателя квартиры от неприятностей впоследствии. Даже если юридическая чистота сделки не вызывает сомнений, возможность судебного спора относительно приобретённой недвижимости не исключена, так как субъекты гражданского оборота не ограничены в праве на обращение в суд. С другой стороны, тщательная проверка объекта недвижимости минимизирует риски потери права собственности или возникновения обременений объекта (например, правом бессрочного пользования со стороны лица, отказавшегося в своё время от участия в приватизации) в результате такого судебного разбирательства.

Провести проверку юридической чистоты сделки требует значительных временных затрат, а также определённого административного ресурса, который зачастую недоступен простому покупателю. В первую очередь это доступ к базам данных эксплуатирующих организаций, информации органов технической инвентаризации, кадастрового учёта. Получение соответствующих сведений без привлечения специализированной организации затруднительно.

 

 

 

НАШИ КОНТАКТЫ:
+7(495) 649-34-08
+7(495) 490-65-94
+7(495) 490-32-71

info@mospz.ru, mpz07@mail.ru
   
© 2000-2017 Московский правовой центр - юридические услуги
Адрес: 125371, город Москва, Волоколамское шоссе, дом 116
Тел.: +7(495) 649-34-08; E-mail: Карта сайта
Яндекс.Метрика